Das italienische Immobilienrecht unterscheidet sich in einigen Punkten vom deutschen. So ist es beispielsweise üblich, dass in Italien ein Vorvertrag beim Immobilienkauf geschlossen wird. Dieser Vorvertrag ist mehr als eine bloße Reservierung der Immobilie, sondern er geht mit Rechten und Pflichten einher. In diesem Artikel erkläre ich Dir alle wesentlichen Punkte, die Du zum Vorvertrag in Italien wissen solltest.
Was ist ein Vorvertrag?
Der Vorvertrag (preliminare) ist ein Vertrag, den Käufer*in und Verkäufer*in einer Immobilie vor dem eigentlichen finalen Kaufvertrag abschließen.
Der Vorvertrag ist ein rechtlich bindendes Dokument und sollte deswegen sorgfältig erstellt und geprüft werden, bevor Du ihn unterzeichnest.
Warum wird ein Vorvertrag geschlossen?
Der Vorvertrag gibt beiden Vertragsparteien mehr Sicherheit im Hinblick auf die tatsächliche Kaufabwicklung. Bereits bei Abschluss des Vorvertrags ist eine Anzahlung fällig, die meistens 10 - 30 Prozent des endgültigen Kaufpreises beträgt.
Der Verkäufer verpflichtet sich wiederum, die Immobilie zu den im Vorvertrag festgehaltenen Bedingungen an die Käuferseite zu veräußern.
>>> Du möchtest eine Immobilie in Italien kaufen? In diesem Artikel kannst Du Schritt für Schritt nachlesen, was Du dabei beachten solltest.
Was beinhaltet ein Vorvertrag?
Im Vorvertrag werden die genauen Kaufbedingungen festgehalten. Ich empfehle Dir deswegen, dass Du Dich rechtlich unterstützen lässt, bevor Du den Vertrag unterschreibst. Später ist er die Grundlage für den endgültigen Kaufvertrag.
Folgendes sollte der Vorvertrag unter anderem enthalten:
die Personalien beider Vertragsparteien. Bei verheirateten Käufer*innen oder Verkäufer*innen sollte auch der Güterstand angegeben werden
genaue Angaben zum Grundstück inklusive der Katasterangaben
exakte Beschreibung der Immobilie inklusive eventueller Nebenräume oder Nebengebäude
liegt eine Baugenehmigung vor bzw. wurde diese beantragt? Sind dazu Fragen offen?
eventuelle Rücktrittsbedingungen und Käuferschutzklauseln (diese sind sehr wichtig und sind in den Vordrucken der Makler nie enthalten!)
bis zu welchen Zeitpunkt soll der Kauf final abgewickelt werden?
der finale Kaufpreis und wann und auf welches Konto die Zahlung erfolgt (generell bei der notariellen Beurkundung und auf ein Notaranderkonto)
die vereinbarte Anzahlung, die bei Unterzeichnung des Vorvertrags fällig wird (Zahlung bis wann und wohin)
gibt es Darlehen oder ist die Immobilie mit Hypotheken belastet?
eine Übersicht aller technischen Daten.
Vorsicht: Sollte ein Vorvertrag nicht alle rechtlich erforderlichen Punkte enthalten, kann er für nichtig erklärt werden. Damit das nicht passiert, berate ich Dich sehr gerne vor Unterzeichnung des Vorvertrags.
Muss der Vorvertrag beim Notar unterzeichnet werden?
Anders als der finale Kaufvertrag muss der Vorvertrag nicht notariell beurkundet werden. Allerdings gibt es Dir mehr Sicherheit, wenn ein Notar bei der Unterzeichnung anwesend ist. Denn der Notar prüft vorab nochmals, dass es sich auch wirklich um das vereinbarte Kaufobjekt handelt. Außerdem stellt er sicher, dass die Immobilie nicht mit bisher ungenannten Krediten belastet ist. Es findet bereits die sog. “Ventennio”-Prüfung statt.
Dennoch entscheiden sich die meisten Parteien dafür, den Vorvertrag privatschriftlich als sog. “scrittura privata” zu unterzeichnen. Sowohl aus Kostengründen als auch aus Zeitgründen. Denn der notarielle Vorvertrag ist teurer und das Prozedere dauert viel länger.
Ich rate Dir dazu, dass der Vorvertrag bei problematischen Fällen oder Unsicherheiten in Anwesenheit eines Notars unterzeichnet wird. Gerne empfehle ich Dir dazu einen Notar aus meinem Netzwerk, bei dem die Beurkundung auch ohne Deine persönliche Anwesenheit – mittels einer Spezialvollmacht – stattfinden kann. In allen anderen Fällen genügt häufig die privatschriftliche Vereinbarung - dann aber unbedingt mit rechtlicher Prüfung. Man sollte niemals den Vordruck des Maklers oder Verkäufers ungeprüft unterzeichnen.
Kann ich von einem Vorvertrag zurücktreten, wenn ich die Immobilie doch nicht kaufen möchte?
Der Vorvertrag ist rechtlich bindend – genau deswegen ist es auch so wichtig, ihn von einem rechtlichen Beistand aufsetzen oder prüfen zu lassen. Denn ohne gültigen Rechtsgrund können weder Verkäufer*in noch Käufer*in davon zurücktreten. Solltest Du nach Unterzeichnung des Vorvertrags feststellen, dass die Immobilie doch nicht 100-prozentig Deinen Vorstellungen entspricht und deswegen zurücktreten, kann die Verkäuferseite die geleistete Anzahlung unter bestimmten Voraussetzungen einbehalten.
Dasselbe gilt, wenn der Verkäufer zurücktritt: Er muss dann grundsätzlich die Anzahlung zurückzahlen und es besteht sogar die Möglichkeit, ihn vor Gericht auf eine höhere Summe zu verklagen oder aber sich die Immobilie vom Gericht “zusprechen” zu lassen.
Es gibt allerdings auch Gründe, die dazu führen, dass eine Vertragsseite rechtmäßig vom Vorvertrag zurücktreten kann. Diese müssen jedoch rechtlich begründet sein. Wenn Du begründete Zweifel an der Rechtmäßigkeit eines unterzeichneten Vorvertrags hast, kontaktiere mich gerne und ich berate Dich umfassend dazu.
Fazit
Ein Vorvertrag ist ein wichtiger Punkt, wenn Du eine Immobilie in Italien kaufen möchtest. Er ist rechtlich bindend für beide Vertragsseiten und enthält bereits wichtige Punkte hinsichtlich des späteren Kaufvertrags.
Um keine bösen Überraschungen zu erleben, ist es wichtig, dass der Vorvertrag von einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin erstellt oder geprüft wird.
Solltest Du Fragen dazu haben oder Dir eine rechtliche Beratung zum Vorvertrag wünschen, kontaktiere mich gerne.
Comments