Pizza, Vino e Amore. Italien steht für ein bestimmtes Lebensgefühl, das viele von uns gerne nicht nur zwei Wochen im Urlaub erleben würden, sondern so oft wie sie möchten im eigenen Ferienhaus. Doch eine Immobilie in Italien zu kaufen, kann eine große Hürde sein: Was gibt es zu beachten? Wie ist der genaue Ablauf beim Immobilienkauf? Das erkläre ich Dir Schritt für Schritt in diesem Artikel
Schritt 1: Steuernummer beantragen
Wenn Du ernsthaftes Interesse daran hast, eine Immobilie in Italien zu kaufen, dann ist das erste, was Du beachten musst, dass Du einen codice fiscale brauchst. Diese Steuernummer benötigst Du, damit Du in Italien korrekt Steuern abführen kannst. Also zum Beispiel die Grunderwerbssteuer bei einem Immobilienkauf, aber auch um eventuelle Einnahmen aus der Vermietung Deines Ferienhauses zu versteuern.
Der codice fiscale ist kostenlos und hat keine Konsequenzen für Dich. Das bedeutet, nur weil Du eine italienische Steuernummer besitzt, wirst Du dort nicht automatisch steuerpflichtig. Deswegen würde ich Dir empfehlen, dass Du sie Dir frühzeitig besorgst, wenn Du über den Kauf einer Immobilie in Italien nachdenkst.
Sie kann bei allen italienischen Auslandsvertretungen beantragt werden. Hier findest Du das dafür notwendige Formular:
Der Antrag kann für Nicht-Italiener stellenweise ein bisschen kompliziert sein. Wenn Du Dir unsicher bist, lass Dich sehr gerne von mir beim Ausfüllen unterstützen.
Je nach Bearbeitungszeit dauert es bis zu ein paar Monaten, bis Du Deine Plastikkarte mit Deiner individuellen Steuernummer erhältst. Aber keine Sorge: Solltest Du sie früher benötigen, kannst Du Dir direkt beim Konsulat eine Steuernummerbescheinigung ausstellen lassen. Damit verfügst Du bereits über die Nummer und darfst steuerrelevante Geschäfte tätigen.
>> Hier kannst du noch mehr über die italienische Steuernummer erfahren:
Schritt 2: Gute Finanzplanung
Die Immobilienpreise in Italien sind verglichen mit Deutschland moderat, schwanken jedoch von Region zu Region stark. Denkst Du zum Beispiel darüber nach, ein Ferienhaus auf dem Land in den Marken zu kaufen, wird das um einiges günstiger sein, als ein Haus am Gardasee.
Doch auch wenn Du das Glück hast, eine recht günstige Immobilie in Italien zu finden, solltest Du eine Sache beachten: Die Kaufnebenkosten in Italien gehören zu den höchsten in ganz Europa.
Denn es fallen zusätzlich zum Kaufpreis Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer oder Registrierungssteuer, Notarkosten und optionale Kosten wie Maklerprovision oder Übersetzungskosten an. Dessen solltest Du Dir bewusst sein und Dein Budget so kalkulieren, dass es einen Puffer von 10 - 15 Prozent des maximalen Kaufpreises enthält.
Schritt 3: Die Immobiliensuche
Die Finanzplanung steht und Du bist nach wie vor überzeugt? Dann geht es jetzt an die Suche. Am besten ist es, wenn Du Deine Suche über verschiedene Kriterien eingrenzt.
Die passende Region für Deine Immobilie: Italien besteht aus 20 Regionen, die alle ihren ganz eigenen Reiz haben und teilweise sehr verschieden sind. Das macht sich zum Beispiel an der Esskultur oder dem Akzent fest.
Und natürlich ist es ein großer Unterschied, ob Deine Immobilie am Meer steht oder aber in den Bergen Südtirols. Beides kann herrlich sein, muss aber zu Dir und Deinen Vorlieben passen. Deswegen empfehle ich Dir, dass Du Dir zunächst eine Liste machst, was Dir an der Lage Deiner Immobilie wichtig ist.
Hier ein paar Ideen, was Du bei der Suche beachten kannst:
Soll Deine Immobilie nah am Meer oder an einem See liegen?
Schätzt Du es, wenn die Region touristisch erschlossen ist oder bevorzugst Du eine ruhige, eher unbekannte Gegend?
Wie oft im Jahr und in welchen Monaten möchtest Du Deine Immobilie nutzen? Ist es Dir wichtig, dass das Klima bis spät ins Jahr recht mild ist?
Wie wirst Du anreisen, wenn Du Dich in Deiner Immobilie aufhältst? Sollte es einen guten Autobahnanschluss geben oder aber der Flughafen in der Nähe sein?
Hast Du kulinarische Vorlieben, die sich in manchen Regionen leichter befriedigen lassen als in anderen?
Must-Haves: Worauf magst du bei Deiner Immobilie nicht verzichten?
Wenn Du Dich auf eine oder wenige Regionen festgelegt hast, ist die nächste Frage, wie die passende Immobilie für Dich sein sollte.
Auch hier ist es sinnvoll, dass Du Deine Suche auf ein paar Parameter beschränkst, um bei der Suche nicht überfordert zu sein.
Hier eine mögliche Checkliste:
Mit Pool oder ohne
Stadtnähe oder ländliche Abgeschiedenheit
Neubau oder Altbau
Freistehend oder in einem Appartementkomplex eingebunden
Garten oder Balkon/Terrasse
Wie viele Schlafzimmer und Badezimmer sind das Minimum?
Engagierst Du einen Makler oder suchst Du selbst nach deiner Immobilie?
Sobald alle Parameter stehen, kannst Du mit der konkreten Suche beginnen. Aber was musst Du dabei beachten? Willst Du Dich von einem Makler unterstützen lassen oder legst Du auf eigene Faust los?
Beides hat Vor- und Nachteile. Wenn Du alleine suchen möchtest, sollten meiner Meinung nach aber zwei Bedingungen erfüllt sein: Du solltest italienisch sprechen und Du solltest die Region, für die Du Dich entschieden hast, gut kennen.
Wenn beides erfüllt ist, kannst Du beginnen, Dich auf den gängigen Portalen umzusehen. Dazu gehören Casa.it, Engel und Völkers Italien oder Tecnocasa.
Sollten diese beiden Bedingungen nicht erfüllt sein, bist Du besser beraten, wenn Du einen Makler engagierst. Denn dieser spricht die Landessprache und kennt die örtlichen Gegebenheiten und Besonderheiten.
Aber natürlich möchte ein Makler auch für die Dienstleistung bezahlt werden. Dabei ist wichtig zu beachten, dass es keine allgemeingültige Maklerprovision in Italien gibt. Meist
liegt sie zwischen drei und acht Prozent des Kaufpreises. Auf diese Provision entfallen dann nochmal 22 Prozent Mehrwertsteuer.
Schritt 4: Das Kaufangebot
Du hast deine Traum-Immobilie gefunden? Dann ist der nächste Schritt nun, dass Du oder aber Dein Makler dem Immobilienbesitzer ein konkretes Kaufangebot machen.
Dieses Kaufangebot ist bindend und muss eine Frist enthalten, innerhalb derer der Verkäufer es annehmen muss. Außerdem enthält es einen Anzahlungsbetrag. Solltest Du Dein Kaufangebot zurückziehen, kann der Verkäufer die Anzahlung behalten. Wird das Angebot wiederum nicht angenommen, bekommst du die Anzahlung ggf. zurück.
Das angenommene Kaufangebot stellt sodann automatisch einen rechtsgültigen Vorvertrag dar.
Mein Rat: Lasse das Kaufangebot eines Maklers immer zunächst durch einen Anwalt prüfen, bevor Du es unterzeichnest. Solltest Du hier Unterstützung brauchen, berate ich Dich gerne.
Schritt 5: Der Vorvertrag
Wenn kein Kaufangebot abgegeben und angenommen wird, wird üblicherweise direkt ein Vorvertrag geschlossen. Der Vorvertrag - preliminare - wird in der Regel vor Beginn der Due Diligence Phase abgeschlossen.
Es ist eine verbindliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, in der die grundlegenden Bedingungen des Immobilienkaufs festgelegt werden. Dazu gehören typischerweise der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, der Zeitplan für den Abschluss des Kaufs. Außerdem Garantien und Verpflichtungen, die der Verkäufer vor dem endgültigen Kauf erbringen muss. Mit Abschluss des Vorvertrags ist meist bereits eine Anzahlung fällig von ca. 10 % des Kaufpreises.
Für den Vorvertrag braucht es nicht zwingend eine notarielle Beurkundung. Ich empfehle Dir jedoch den Gang zum Notar, damit Du bestmöglich abgesichert bist. Außerdem sollte der Vorvertrag beim italienischen Finanzamt (agenzia delle entrate) registriert werden.
Nach Abschluss des Vorvertrags sind sowohl der Käufer als auch der Verkäufer rechtlich verpflichtet, den Kauf gemäß den festgelegten Bedingungen abzuschließen, sofern keine schwerwiegenden Probleme während der Prüfungsphase auftreten.
Wichtig: Es sollten dringend sogenannte “Käuferschutzklauseln” (z.B. in Bezug auf die meist fehlende Katasterkonformität der Immobilie) im Vorvertrag aufgenommen werden; wenn das nicht jetzt geregelt wird, hat man bei der Beurkundung keinen Anspruch darauf. >>> Mehr zum Vorvertrag in Italien kannst Du in meinem Artikel dazu nachlesen.
Schritt 6: Die Prüfung der Immobilie - die Due-Diligence-Phase
Es wird immer konkreter: Vielleicht gehört Dein gewähltes Feriendomizil schon bald Dir. Doch bevor es dazu kommt, solltest Du es Dir nochmal ganz genau anschauen.
Und zwar nicht nur anschauen. Es ist wichtig, dass die Immobilie vor Vertragsschluss nochmal genauestens geprüft wird und Du sicher sein kannst, dass es keine Fallstricke gibt.
Wenn Du Dir bis jetzt noch keine rechtliche Unterstützung gesucht hast, empfehle ich Dir, es spätestens an diesem Punkt zu tun.
Sollten wir an diesem Punkt zusammenarbeiten, wäre mein Vorgehen folgendermaßen:
Ich kontaktiere die Verkäuferseite bzw. den Makler für ein erstes Kennenlernen
Danach mache ich eine Bestandsaufnahme:
Ist bekannt, ob die Immobilie bauliche Mängel hat?
Ist die Immobilie korrekt beim Katasteramt registriert und läuft auf den Verkäufer?
Wie sind die verwaltungsrechtlichen und steuerrechtlichen Gegebenheiten?
Der Geometra: Wichtige Rolle beim Immobilienkauf in Italien
Nach diesen ersten Recherchen nehme ich im nächsten Schritt Kontakt mit dem Geometra auf. Der Geometra ist ein Vermessungstechniker, der eine Schlüsselrolle beim Immobilienkauf spielt. Ihm können unterschiedliche Aufgaben zufallen.
Während der Due-Diligence-Prüfung ist er dafür zuständig, den Zustand der Immobilie zu bewerten. Er prüft zum Beispiel, ob bauliche Veränderungen an der Immobilie ohne Genehmigung vorgenommen wurden. Außerdem holt er alle erforderlichen Dokumente und Zertifizierungen ein, die für den Kaufabschluss notwendig sind.
Darüber hinaus kann er von Dir beauftragt werden, ein technisches Kurzgutachten zu erstellen, eine sog. “relazione tecnica”. Das gibt Auskunft darüber, ob die Immobilie städtebaulich und katasterrechtlich rechtskonform ist. Oder anders gesagt: Ob der Soll-Zustand der Immobilie laut Eintragungen auch wirklich dem Ist-Zustand entspricht.
Aus meiner langjährigen Erfahrung kann ich Dir sagen: Zu 90 Prozent ist das nicht der Fall.
Das vorab zu wissen ist sehr wichtig, denn dann kannst Du darauf bestehen, dass der rechtswidrige Zustand bis zur Beurkundung beseitigt wird.
Wie finde ich einen vertrauenswürdigen Geometra?
Der Techniker kann aus dem Umfeld des Verkäufers oder auch des Maklers stammen. Das hat den Vorteil, dass er die Immobilie bereits kennt und Du Dich nicht mit der Suche beschäftigen musst.
Falls Du jedoch Zweifel hast am Zustand der Immobilie, rate ich Dir, dass Du selbst einen Geometra engagierst, der dadurch nicht eventuell eine Tendenz hat bei der Bewertung der Immobilie. Sollten wir in dieser Phase zusammenarbeiten, empfehle ich Dir natürlich einen der vertrauenswürdigen Geometra aus meinem Italienweiten Netzwerk.
Schritt 7: Die Notariatsurkunde
Sobald die Due Diligence-Prüfung abgeschlossen ist, kann es nun an den endgültigen Kauf der Immobilie gehen.
Für diesen Schritt brauchst Du zwingend einen Notar, auch wenn Du bisher ohne ausgekommen sein solltest.
Bei der Wahl des Notars solltest Du darauf achten, dass er oder sie bereits Erfahrungen mit internationalen Käufen hat. Außerdem sollte das Notariat die Dienstleistung des sog. “Kaufs auf Distanz” mittels einer Spezialvollmacht “Procura Speciale” verfügen, durch die auch ein Kauf ohne persönliche Anwesenheit möglich ist. Denn dann musst Du zum Notartermin nicht persönlich vor Ort sein und sparst Dir Zeit, Reisekosten und nicht unerhebliche Dolmetscherkosten.
Außerdem empfehle ich Dir, dass das Notariat ein Notaranderkonto “conto deposito” für die Bezahlung nutzt. Damit ist garantiert, dass das Geld erst dann an die Verkäuferseite fließt, wenn auch wirklich alle vertraglichen Bedingungen erfüllt sind und die Kaufurkunde unterzeichnet ist.
Mit der Unterzeichnung des Notarvertrags, der sog. “stipula” oder auch “rogito” wird die Immobilie dann offiziell an Dich übertragen. Anders als in Deutschland gehört sie also unmittelbar Dir.
Außerdem kommen weitere Gebühren auf Dich zu: Notarkosten und die weiteren Kaufnebenkosten, wie ich sie Dir im zweiten Punkt beschrieben habe.
Fazit
Eine Immobilie in Italien zu kaufen ist eine wunderbare Idee. Aber der Ablauf kann komplex sein - es gibt vieles zu beachten.
Von der Beantragung der Steuernummer bis zur Unterzeichnung der Notariatsurkunde können gerne mal 3 bis 6 Monate vergehen. Um es Dir leichter zu machen, potenzielle Risiken zu minimieren und damit alles reibungslos abläuft, empfehle ich Dir, dass Du Dir von Anfang an anwaltliche Unterstützung holst.
Ich berate Dich sehr gerne und stehe Dir während des gesamten Kaufprozesses zur Seite, damit Dein Traum vom Ferienhaus auch wirklich wahr wird.
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